Bloomberg Línea — Quando Bruno Sindona lançou seus primeiros empreendimentos pela Sindona, no começo dos anos 2010, a estratégia era comprar terrenos que ninguém queria — imóveis com histórico familiar complicado, projetos abandonados no meio do caminho, negócios de empreendedores em dificuldade. O primeiro da série era exatamente esse tipo de ativo: uma herança de problema, não de valor.
Mais de uma década depois, o mesmo diagnóstico que orientou aquela fase inicial está na base de uma virada muito mais ambiciosa. A Sindona Desenvolvimento está sendo reestruturada para operar como uma desenvolvedora de ativos complexos urbanos — com portfólio que vai de data centers a projetos de uso misto, passando por retrofit de edifícios comerciais reconvertidos em residenciais.
“No Brasil, o desenvolvimento e a incorporação são negócios tradicionalmente separados. O mercado financeiro faz operação de dívida com as incorporadoras mas não necessariamente entende o negócio. A gente quer ser algo no meio do caminho, próximo ao que hoje faz a Brookfield”, afirmou Bruno Sindona em entrevista à Bloomberg Línea.
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A gestora canadense é referência global em desenvolvimento imobiliário e, no Brasil, opera ativos de diferentes classes – escritórios triple-A, parques logísticos, residencial multifamily – sem necessariamente executar as obras.
A Sindona quer aplicar esse modelo para se tornar uma desenvolvedora focada em projetos complexos e com potencial de impacto. “Para muitos ativos, o que falta é uso de capital e inteligência. Nesses casos, vamos entrar com recurso e um pouco de coragem para destravar esse ativo e seu valor”, afirmou.
Para viabilizar a continuidade da operação, a Sindona está em processo de estruturação de um fundo imobiliário de desenvolvimento.
A estrutura está sendo formatada com dois sócios de perfis complementares: o empreendedor e investidor Paulo Humberg, criador do ShopTime, e Samuel Rossilho, ex-secretário de desenvolvimento e habitação de Campinas, responsável pela aprovação da legislação local de retrofit e com trânsito em organismos multilaterais como o BID.
A meta é atrair ainda um investidor âncora de capital de impacto ainda em 2026.
“Todo ativo que está parado ou subutilizado tem uma história. Queremos aproveitar essa oportunidade, fazer um estudo de vocação e transformá-lo em algo positivo para a cidade”, defendeu o CEO.
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Pipeline da Sindona
A desenvolvedora já tem seis projetos no pipeline. Na zona leste de São Paulo, a Sindona adquiriu um terreno de 480 hectares que será transformado em data center.
A localização vai na contramão do eixo tradicional de data centers da região, concentrado historicamente em Barueri e adjacências.
A vantagem, segundo o executivo, é a localização equidistante entre o centro da capital paulista e a cidade litorânea de Praia Grande, ponto de ancoragem para cabos submarinos internacionais.
O complexo deve gerar 1 gigawatt de capacidade. Para efeito de comparação, a maior parte dos data centers brasileiros opera com cerca de 50 megawatts, e o maior do país, pertencente ao TikTok no Ceará, tem 6 gigawatts.
Na zona oeste da capital, a Sindona trabalha com o retrofit de um edifício corporativo que será convertido em 608 unidades residenciais, com foco no público de estudantes das universidades da região. Há ainda dois projetos de retrofit de comercial para residencial dentro da cidade de São Paulo e um terceiro em Campinas. O portfólio conta ainda com um empreendimento de uso misto em Osasco.
Em nenhum dos casos a Sindona pretende executar a obra diretamente. A estratégia é entrar na aquisição do ativo, desenvolver a inteligência do projeto e trazer parceiros especializados para assumir a execução.
“A gente não é especialista em data center e não espera ser. A gente espera ser especialista em desenvolvimento de ativos complexos”, afirma o executivo.
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Novo modelo de negócio
A reestruturação começou em 2025 e deu origem a dois braços distintos. A Sindona Desenvolvimento passa a funcionar como uma desenvolvedora imobiliária ampla, focada em projetos complexos e de impacto urbano, sem envolvimento direto na execução.
O braço de incorporação econômica, voltado ao Minha Casa Minha Vida e à classe C, foi reorganizado como uma empresa separada, a Sim.
O modelo que a nova Sindona quer adotar é o oposto da verticalização. Em vez de carregar estrutura fixa para atravessar o ciclo, a ideia é ter uma empresa leve que entra na aquisição do ativo, desenvolve a inteligência do negócio e traga parceiros especializados para a execução.
O CEO avalia também que ter uma empresa mais enxuta é uma vantagem para a Sindona no momento atual do mercado imobiliário, marcado por escassez de mão de obra, inflação de materiais e juros altos — uma combinação que tem pressionado incorporadoras de todos os portes.
O processo de desinvestimento dos ativos que não cabem nesse novo desenho deve se estender até o final deste ano, quando a Sindona espera estar totalmente reposicionada.
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