Certa vez, diligenciei a compra de uma fazenda em leilão no oeste da Bahia. Sempre cruzo os documentos: a matrícula; a cadeia dominial, que é a sequência de donos até o primeiro título; os cadastros do Incra, o SNCR e o SIGEF, este com o mapa certificado e os vizinhos (confrontantes); e o CAR (Cadastro Ambiental Rural). Ao comparar tudo isso, verifiquei algo que tenho visto com frequência em outros certames: a área descrita na matrícula ficava por cima de outras fazendas, ou seja, tratava-se de uma matrícula com sobreposição.
Liguei para o escritório que cobrava a dívida em nome do credor, um dos maiores do país. Pela conversa, percebi que quem me atendeu não sabia que aquela fazenda só existia no papel. O leilão terminou sem arrematante.
O volume de dívidas ajuizadas torna mais urgente a diligência dos imóveis. No primeiro semestre, o Banco do Brasil levou à Justiça R$ 15,5 bilhões em créditos de todos os setores, mais que em todo 2025, e começou a retomar mais de 130 imóveis rurais.
A Frente Parlamentar da Agropecuária estima em R$ 256 bilhões as operações problemáticas do agro. A inadimplência do crédito rural das pessoas físicas é a maior da série do Banco Central, iniciada em 2011, em parte por uma mudança contábil. E os pedidos de recuperação judicial no agro quase quadruplicaram entre 2023 e 2025, segundo a Serasa Experian.
Uma ampla gama de financiadores empresta ao agro: o Banco do Brasil, que respondeu por cerca de um terço do crédito rural contratado na safra 2025/26; cooperativas como Sicredi, Sicoob e Cresol; bancos de desenvolvimento como BNB, Banco da Amazônia e BNDES; o Rabobank; o banco da CNH Industrial; fabricantes de insumos como a FMC; e agroindústrias. Há ainda os CRAs e os Fiagros, títulos e fundos que levam ao campo o dinheiro de investidores.
Quando a dívida não é paga, o credor vai atrás da fazenda dada em garantia e, se ela não bastar, de outros imóveis do devedor que possa penhorar e levar a leilão. O problema recorrente que tenho percebido é que, muitas vezes, a fazenda do papel não corresponde à realidade da posse.
Aprendi isso cedo, num dos primeiros leilões de fazenda de que participei. A fazenda, pouco visada, aparecia ao lado de uma lagoa enorme e bonita e tinha espaço para lavoura e criação de gado. O oficial de justiça tinha ido até lá: o laudo de avaliação descrevia o curral, o gado, a casa, a lagoa. Dei o único lance. No dia seguinte, o próprio devedor avisou o juiz de que a fazenda da garantia não era aquela. Quando aprofundei as diligências, encontrei a área verdadeira, perto da que foi a leilão, mas totalmente diferente. Para minha tristeza, havia apenas mata, morro e serra, e a área não valia nem um quarto do preço da arrematação, que depois foi cancelada.
Marcos Custódio, leiloeiro público oficial em MG, MS, DF e MA, especializado em leilões de fazendas, conhece bem esse tipo de laudo: “Não é descaso do oficial de justiça. Em regra, a lei entrega ao oficial a responsabilidade pela avaliação da fazenda, mas ele não é agrimensor nem corretor de fazendas. Muitas vezes não encontra a fazenda e conclui o serviço transcrevendo a descrição da abertura da matrícula e colocando um preço médio por hectare de imóveis da região.”
E os talhões da fazenda não têm o mesmo preço, lembra ele: “O preço da terra é avaliado por hectare e muda de um talhão para outro, de acordo com o tipo de solo, a disponibilidade de água, a logística, o uso anterior e a infraestrutura. Na prática, o dever de conferir e diligenciar é do credor, que é o maior interessado. O credor pode contratar um profissional para avaliar o imóvel rural antes de concordar com o laudo. Depois que o credor concorda, corrigir fica mais difícil e mais caro.”
O problema não é novo. Em 2010, o CNJ mandou cancelar matrículas rurais no Pará que, segundo o Imazon, somavam área equivalente a 73% do estado. E a terra que só existe no papel ainda serve para tomar dinheiro. Na Operação Imperium Fictum, de 2025, por exemplo, a Repórter Brasil informou, com base no relato de um delegado da Polícia Federal, que os suspeitos conseguiam financiamentos rurais fraudulentos com garantias baseadas em terras griladas.
E ele continua acontecendo. Em junho, uma investigação da Polícia Federal e do Ministério Público Federal no Tocantins levou ao bloqueio de mais de R$ 141,7 milhões. Segundo os investigadores, imóveis eram usados como garantia com valor inflado, em alguns casos em mais de 2.600%, e o banco, o Itaú, ficava com garantias que não correspondiam ao valor de mercado; foi o próprio banco que levou o caso à polícia. Em agosto, a Polícia Civil de Mato Grosso apurou que o desenho de uma fazenda no Cadastro Ambiental Rural tinha sido deslocado eletronicamente para outra região do estado, e o cadastro falso teria sido apresentado como garantia em tentativas de obter crédito. No mesmo mês, no Pará, a Justiça anulou o registro de três fazendas em Juruti que estavam sobre terra do Estado, segundo O Liberal.
Um caso que investiguei mostra o risco para quem empresta. Em Mato Grosso, uma fazenda de mais de 500 hectares estava penhorada numa execução de crédito rural: a cobrança envolve cédulas de 2003 e 2006, um banco foi à Justiça em 2011 e depois vendeu o crédito, que já trocou de dono mais uma vez. A fazenda foi a leilão quatro vezes, sem nenhum lance. Depois de uma longa investigação, concluí que ela só existe no papel. Alegando que os bens encontrados não bastavam para pagar a dívida, a própria credora pediu a suspensão da cobrança.
Nem toda sobreposição é fraude; muitas vezes é erro antigo de medição. Para quem empresta, o risco é o mesmo: a garantia pode não ser o que a matrícula diz.
Muitas matrículas antigas não têm mapa nem croqui ou trazem uma descrição precária das divisas, baseada nos vizinhos e em marcos como um córrego, um vale ou outros elementos da natureza. A lei exige o georreferenciamento, isto é, o desenho do imóvel com coordenadas de satélite, para vender ou dividir a fazenda, mas o prazo para todos, já adiado várias vezes, está em disputa na Justiça. E o mapa nem sempre chega ao cartório: dos quase 1,6 milhão de imóveis certificados pelo Incra, só 45% têm a certificação anotada na matrícula. Na Bahia, um em cada três.
Antes de emprestar, cinco perguntas ajudam a revelar esse risco. A matrícula tem mapa certificado e anotado? Esse mapa bate com o CAR, sem cair em terra de outro dono, indígena ou pública? De onde a terra veio, até o título original dado pelo Estado? O satélite mostra a lavoura financiada? Quem ocupa a terra confirma as divisas? Em Mato Grosso, no Pará e nos estados do Matopiba, a atenção precisa ser redobrada, pois são os lugares em que mais encontro áreas sobrepostas. Boa parte disso já dá para conferir com bases públicas e imagens de satélite.
O prejuízo das garantias inexistentes aparece num leilão que termina sem arrematante, numa arrematação cancelada ou numa execução que demora décadas. Com bilhões em cobrança, antes de discutir quanto vale a garantia, é preciso confirmar que ela existe.
