A Superior Tribunal de Justiça decidiu que proprietários não poderão utilizar apartamentos em condomínios residenciais para estadias de curta temporada em plataformas como o Airbnb sem autorização expressa do condomínio. A decisão foi tomada na quinta, 7/5, pela Segunda Seção da corte, que fixou entendimento de que a exploração econômica das unidades descaracteriza a destinação residencial dos imóveis e, por isso, exige aprovação de ao menos dois terços dos condôminos.
Por maioria de votos, os ministros entenderam que o uso frequente de apartamentos para hospedagens de curta duração altera a finalidade do empreendimento e não pode ser realizado livremente quando a convenção condominial estabelece caráter exclusivamente residencial.
O julgamento uniformiza o entendimento do tribunal sobre um tema que vinha gerando disputas judiciais em diferentes estados diante da expansão das plataformas digitais de hospedagem.
O caso analisado pelo STJ envolvia uma proprietária de apartamento que buscava garantir o direito de disponibilizar o imóvel para estadias de curta temporada sem necessidade de autorização em assembleia. O condomínio, por sua vez, argumentava que a prática não estava prevista na convenção e comprometia a natureza residencial do edifício. O Airbnb participou do processo como interessado.
No voto que prevaleceu, a relatora do caso, Nancy Andrighi, afirmou que os contratos intermediados por plataformas digitais não se enquadram integralmente nem como locação residencial tradicional nem como serviços de hotelaria, podendo ser classificados como contratos atípicos.
Segundo a ministra, a plataforma utilizada para oferta do imóvel não altera a natureza jurídica da relação. “É irrelevante, para a classificação jurídica, se a oferta a terceiros foi realizada por meio de plataformas digitais”, afirmou. Nancy Andrighi destacou que tanto contratos de locação por temporada quanto contratos de hospedagem podem ser firmados por aplicativos sem perder sua natureza jurídica específica.
A relatora observou que a popularização das plataformas digitais intensificou a circulação de hóspedes em condomínios residenciais, aumentando a rotatividade de pessoas e gerando impactos sobre segurança, controle de acesso e sossego dos moradores.
Ao fundamentar o voto, Nancy Andrighi citou o artigo 1.336 do Código Civil, segundo o qual os condôminos devem respeitar a destinação da edificação. Para a ministra, se o condomínio possui finalidade residencial, as unidades também devem manter uso residencial.
Ela também mencionou o artigo 1.351 do Código Civil, que determina que alterações na destinação do condomínio dependem da aprovação de dois terços dos condôminos. Com esse entendimento, a Segunda Seção negou o recurso da proprietária e manteve decisão do Tribunal de Justiça de Minas Gerais que havia impedido a utilização do imóvel no Airbnb sem autorização do condomínio.
